물건번호 #207

 

1. 가격 분석 – 7년 전보다 낮은 급매

• 7년 전 매매 시세: 대지 평당 약 1,100만원 (환산 약 14.8억)


• 현재 매매가: 대지 평당 약 890만원, 연면적 평당 약 529만원


• 7년 전 시세와 비교해 약 2.8억원(약 19%) 낮은 가격


• 최근 건축비가 크게 오른 점을 감안하면, 엘리베이터를 갖춘 3층 건물을 신축 원가보다 낮게 확보하는 셈입니다

2. 입지 분석

• 모라동 대단지 아파트 입구에 있는 상가 → 고정 배후수요 확보


• 모라중학교 인근 → 학원·스터디카페 수요와 바로 연결


• 도시철도 2호선 모라역 인근 → 대중교통 접근성 우수


• 백양산 생활권, 사상공업지역 출퇴근 수요까지 흡수

3. 개발 호재 – 지금 모라동을 봐야 하는 이유

• 노후계획도시 정비(2026년 7월 발표): 모라지구 약 1.05㎢, 평균 기준용적률 330%, 특별정비예정구역 7곳 제시
  
  
  
  • 정비 방향: 백양산–주거지–사상공업지역 연계, 보행환경 개선, 공원·녹지·생활 SOC 확충
  
  
  • 정비가 진행되면 주거 환경이 개선되고 젊은 세대 유입이 기대됩니다
  
  
  
  


• 모라동 도시재생: 마을카페·돌봄공간 등 거점시설 3곳, 모라전통시장로 정비 등 생활권 개선


• 사상스마트시티: 사상공단을 '서부산의 센텀시티'로 만드는 재생사업으로 일자리와 배후인구 증가 기대

4. 수익 구조 – 지금도 돌고, 바꿔도 돈다

• 현재 운영: 목욕탕 운영으로 매매가 대비 연 약 10% 수준 수익 (연 약 1.2억, 월 약 1,000만원)


• 실투자금 시뮬레이션 (가정: 대출 60%, 금리 4.5%)
  
  
  
  • 대출 7.2억 / 연 이자 약 3,240만원
  
  
  • 실투자금 약 4.8억 + 취득세 등 약 5,500만원 ≈ 약 5.35억
  
  
  • 이자 차감 후 연 수익 약 8,760만원 → 실투자금 대비 약 16%
  
  
  • ※ 금리·대출 한도·세금은 개인별로 달라질 수 있습니다
  
  
  
  

5. 향후 전망 – 리모델링 시나리오

• 스터디카페: 기존 상가를 리모델링하는 창업이 늘고 있고, 성인 자격증·자기계발 수요까지 넓어지는 추세 
• 대단지 아파트와 중학교 인접 → 시험기간에는 학생, 평일 저녁에는 직장인 수요


• 학원(교육 복합빌딩): 층별 보습·입시·예체능 학원 구성 → 통임대 또는 층별 임대


• 운영 방식: 직영(운영 수익) 또는 임대(안정적인 임대 수익) 중 선택 가능

6. 투자 포인트 한 줄 정리

 7년 전보다 싼 가격 + 지금 나오는 현금흐름 + 노후계획도시 정비 호재 + 리모델링으로 쓰임새 확장

• "싸게 사서, 지금 벌고, 나중에 바꿔서 또 버는" 모라동 입구 통건물입니다