“역세권 + 재개발 + 리모델링”

61평 토지에 12억 5천만 원, 연산동에서 찾기 힘든 실속형 근생건물입니다.

부산 연제구 연산동에서 건물 매입을 고려하시는 분이라면 오늘 소개해 드릴 매물을 눈여겨보실 필요가 있습니다.

단순히 오래된 건물을 저렴하게 매입하는 상품이 아닙니다.

지하철 3호선 물만골역 도보 약 5분,
2차선 버스도로에 접해 있고,
연산12 재개발과 연산14 재개발 사업지 바로 맞은편 입지.

여기에 2019년 건물 내·외부 전체 리모델링까지 완료되어 있어 기존 건물을 활용하려는 투자자에게도 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.

매물의 특징

이번 매물의 가장 큰 특징은 토지와 건물의 가격 경쟁력입니다.

대지면적은 약 61.26평, 연면적은 약 146.97평입니다.

지하 1층부터 지상 4층까지 총 5개 층으로 구성된 철근콘크리트 구조의 근린생활시설 건물이며, 1989년 사용승인을 받은 건물이지만 2019년 내·외부 전체 리모델링을 진행한 건물입니다.

따라서 단순히 준공연도가 오래된 건물을 매입하는 것과는 차이가 있습니다.

특히 건물 매입에서 중요한 것은 결국 “어떤 땅을 가지고 있느냐”인데요.

이 매물은 제2종일반주거지역 내 61.26평의 토지를 확보할 수 있다는 점에서 토지 가치까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

또한 건물이 2차선 버스도로에 접해 있어 차량과 버스의 접근성이 확보된 입지라는 것도 장점입니다.

매물 가격 & 임대 현황

매매가격

매매가 : 12억 5,000만 원

대지 61.26평을 기준으로 단순 환산하면

평당 약 2,041만 원 수준입니다.

물론 건물까지 포함된 매매가격이기 때문에 단순히 토지가격만으로 판단하기보다는 토지 가치 + 건물 활용성 + 역세권 + 향후 주변 주거환경 변화를 종합적으로 판단하는 것이 좋습니다.

매물 입지 & 주변 상권

가장 먼저 눈여겨볼 부분은 부산지하철 3호선 물만골역입니다.

매물에서 물만골역까지 도보 약 5분 거리로, 지하철을 이용하는 유동인구를 기대할 수 있는 역세권 입지입니다.

실제로 물만골역 주변은 연산동 주거지역과 상업시설이 함께 형성되어 있어 생활밀착형 업종을 운영하기에 적합한 지역입니다.

특히 이번 매물은 단순한 역세권 건물이라는 점보다 향후 주변 주거환경이 변화할 가능성이 높은 곳에 위치한다는 점을 함께 봐야 합니다.

연산12 재개발을 바라보는 입지

연산12 재개발사업은 이미 2025년 6월 정비계획 결정 및 정비구역 지정이 고시된 사업입니다.

더욱 중요한 것은 사업이 단순한 초기 검토 단계에 머물러 있는 것이 아니라는 점입니다.

부산시 정비사업 통합 홈페이지에 따르면 연산12구역은 2025년 10월 추진위원회 구성 이후 2026년 5월 창립총회가 진행됐고, 2026년 6월에는 조합설립인가 신청 관련 절차가 공개되어 있습니다.

즉, 향후 주변 주거환경의 변화 가능성을 고려해볼 수 있는 시점입니다.

연산14 재개발까지 더해진 입지

여기에 또 하나 주목할 부분이 연산14 재개발사업입니다.

연산14구역 역시 2026년 4월 정비계획 결정 및 정비구역 지정이 고시된 것으로 확인됩니다. 

물만골역 역세권 + 연산12 재개발 + 연산14 재개발

이라는 세 가지 요소를 동시에 살펴볼 수 있는 위치입니다.

특히 주변 재개발사업이 실제 주거단지로 구체화된다면 향후 배후 주거인구와 생활편의시설 수요의 변화 가능성도 기대해볼 수 있습니다.

다만 재개발사업은 사업 단계와 인허가 과정에 따라 일정 및 계획이 변경될 수 있으므로 투자 판단 시에는 사업 진행 상황을 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

토지 & 건축물 정보

주구조 : 철근콘크리트구조

특이사항 : 2019년 건물 내·외부 전체 리모델링

매물 장·단점

장점

① 물만골역 도보 약 5분 역세권

지하철 3호선을 이용할 수 있는 입지로 대중교통 접근성이 좋습니다.

② 61평대 토지 확보

대지면적 202.5㎡, 약 61.26평으로 근린생활시설 건물의 토지 규모가 비교적 탄탄합니다.

③ 연산12·연산14 재개발이라는 주변 개발 기대감

주변에서 대규모 주거환경 변화가 진행되고 있다는 점은 장기적인 관점에서 중요한 입지 요소입니다.

특히 연산12구역은 정비구역 지정 이후 조합설립인가 신청 절차까지 진행되고 있어 사업 진행 상황을 지속적으로 확인해볼 만합니다.

④ 2차선 버스도로 접면

대중교통 및 차량 접근성이 확보되어 있어 근린생활시설의 접근성 측면에서 유리합니다.

⑤ 2019년 내·외부 전체 리모델링

1989년 준공 건물이지만 2019년에 전체 리모델링을 진행했다는 점에서 기존 건물을 활용하려는 매수자에게 장점이 될 수 있습니다.

단점 및 체크포인트

① 제2종일반주거지역

상업지역 건물과 비교하면 토지의 용도지역 측면에서 건축 및 개발 가능성에 제한이 있을 수 있으므로 향후 신축이나 용도변경을 고려한다면 관련 법규 및 건축 가능 규모를 별도로 검토해야 합니다.

② 준공연도는 오래된 편

리모델링을 완료했지만 사용승인일이 1989년인 만큼 매수 전 건축물대장, 구조, 누수, 전기·소방·설비 등의 상태를 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.

③ 재개발 호재는 장기적인 관점에서 접근 필요

연산12·14 재개발은 분명 주변 환경 변화의 중요한 요소이지만, 재개발사업은 여러 인허가 및 사업 절차를 거쳐야 하므로 단기간의 가격 상승만을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 판단하는 것이 바람직합니다.

매물 활용 방안 및 정리

이 매물은 단순히 “12억 5천만 원짜리 건물”로 접근하기보다는 “61평 토지를 가진 역세권 근린생활시설”이라는 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

현재 건물을 그대로 활용하면서 임대수익을 확보하는 방법도 있고, 직접 사업장을 운영하는 실수요자라면 건물 전체 또는 일부를 직접 사용할 수도 있습니다.

또한 2차선 도로에 접해 있고 물만골역과 가까운 만큼 생활밀착형 근린생활시설, 사무실, 학원, 의료·교육 관련 업종 등 입지와 건축물 조건에 맞는 다양한 활용 방안을 검토할 수 있습니다.

무엇보다 중요한 것은 주변의 변화입니다.

현재 이 일대는 연산12 재개발과 연산14 재개발이라는 두 개의 대규모 정비사업이 주변에서 진행되고 있는 지역입니다.

연산12구역은 정비구역 지정 이후 추진위원회 구성과 창립총회, 조합설립인가 신청 절차가 진행되고 있으며, 연산14구역도 2026년 정비구역 지정이 이루어진 상황입니다.

따라서 현재의 임대수익뿐만 아니라 향후 주변 주거환경이 어떻게 변화할 것인지까지 함께 살펴보는 것이 이 매물의 핵심 포인트입니다.

한눈에 정리하면

✔ 매매가 12억 5,000만 원
✔ 대지 61.26평
✔ 연면적 146.97평
✔ 지하 1층~지상 4층
✔ 제2종일반주거지역
✔ 물만골역 도보 약 5분
✔ 2차선 버스도로 접면
✔ 연산12·연산14 재개발 인접 입지
✔ 2019년 내·외부 전체 리모델링

“현재의 건물 가치에 주변의 미래 가치까지 함께 보고 싶은 분”이라면 한 번쯤 현장을 직접 확인해볼 만한 매물입니다.

※ 본 포스팅의 재개발 관련 내용은 2026년 8월 현재 공개된 부산시 및 정비사업 자료를 기준으로 작성했으며, 정비사업의 진행 과정에서 사업계획·일정·규모 등은 변경될 수 있습니다.​