연산역과 시청역을 동시에 누리는 입지에
월 850만 원의 임대수익을 확보한 수익형 원룸 건물.
매매가격은 10억 원.
보증금 1억 원을 승계하는 조건이라면 실투자금은 약 9억 원 수준이며, 현재 월차임 850만 원 기준 연간 임대수입은 1억 200만 원입니다.
보증금을 제외한 실투자금 기준으로 계산하면 **약 11.33%의 수익률**이 나오는 것이 이 매물의 가장 큰 투자 포인트입니다.
매물의 특징
이번 매물은 부산 연제구 연산동에 위치한 지상 6층 규모의 철근콘크리트 원룸 건물입니다.
대지 약 35평, 연면적 약 141.4평 규모로, 2012년 사용승인을 받은 건물입니다.
특히 일반적인 주거지역의 원룸 건물과 달리 일반상업지역에 위치해 있다는 점이 눈에 띕니다.
무엇보다 투자자 입장에서 가장 중요한 부분은 현재 형성되어 있는 임대수익입니다.
즉, 단순히 "연산동 원룸 건물"이 아니라 이미 임대수익이 발생하고 있는 수익형 부동산이라는 점에서 접근할 필요가 있습니다.
매물 가격 & 임대 현황
| 구분 | 내용 |
| 매매가격 | 10억 원 |
| 임대보증금 | 1억 원 |
| 월 임대료 | 850만 원 |
| 연간 임대료 | 1억 200만 원 |
| 보증금 차감 실투자금 | 약 9억 원 |
| 표면수익률 | 약 11.33% |
수익률 계산은 다음과 같습니다.
850만 원 × 12개월 = 1억 200만 원
1억 200만 원 ÷ 9억 원 × 100 = 약 11.33%
따라서 제시된 11.33%는 보증금 1억 원을 매매가격에서 차감한 실투자금 9억 원을 기준으로 한 단순 수익률입니다.
다만 실제 투자수익률을 판단할 때는 대출이자, 재산세·종부세 등 보유세, 공실, 수선비, 관리비 부담, 임대차 조건 등을 추가적으로 확인해야 합니다.
매물 입지 & 주변 상권
이 매물의 입지를 한마디로 표현하면
연산역과 시청역, 부산시청을 동시에 이용할 수 있는 직주근접 원룸 수요지역
이라고 볼 수 있습니다.
연산동의 주거·상업 혼합지역에 자리하고 있으며 연산역과 시청역을 모두 이용할 수 있는 위치입니다.
① 연산역 생활권
연산역은 부산도시철도 **1호선과 3호선이 교차하는 환승역**입니다.
연산교차로는 중앙대로·월드컵대로·반송로·고분로가 만나는 부산의 대표적인 교통 거점 중 하나로, 연제구뿐만 아니라 동래·거제·수영 등 주변 지역으로 이동하기에도 편리한 교통환경을 갖추고 있습니다.
원룸 임대시장에서는 이러한 대중교통 접근성이 공실률과 임차인 선호도에 직접적인 영향을 미치는 만큼 중요한 장점입니다.
② 부산시청 배후 업무수요
또 하나의 핵심은 부산시청이 가까이 있다는 점입니다.
시청 주변은 공공기관과 각종 업무시설이 밀집한 업무권역이기 때문에 직장인 임차수요를 확보하기 좋은 지역입니다.
실제 매물 주변에는 의료시설과 음식점, 편의점 등의 생활편의시설이 밀집해 있어 별도의 차량 없이도 일상생활이 가능한 환경이 형성되어 있습니다.
③ 풍부한 생활 인프라
도보권 내에 병·의원과 약국 등이 다수 위치하고 있고, 음식점과 편의시설도 가까운 거리에 형성되어 있습니다.
매물 인근에 안과, 약국, 한의원 등 다양한 의료시설과 음식점 등이 확인됩니다.
원룸 임차인에게 중요한 것은 단순히 지하철역과의 거리뿐만 아니라
교통 + 직장 + 식사 + 의료 + 편의시설
을 얼마나 편하게 이용할 수 있느냐입니다.
그런 측면에서 이 매물은 1인 가구 임대수요가 형성되기 좋은 생활권이라고 평가할 수 있습니다.
④ 주변 주거 배후
주변에는 기존 원룸·빌라뿐만 아니라 아파트 등 주거시설도 형성되어 있습니다.
따라서 완전히 업무시설만 밀집한 지역이 아니라 주거와 업무, 상업시설이 혼합된 생활권이라는 점도 장점입니다.
토지 & 건축물 정보
* 소재지 : 부산광역시 연제구 연산동 1492-32
* 면적 : 116.7㎡ (약 35평)
* 가격 : 10억 원
* 중개대상물종류 : 공동주택
* 거래형태 : 매매
* 지목&용도지역 : 대 / 일반상업지역
* 입주가능일 : 해당사항무/공실시즉쇼ㅣ입주가능
* 방수(점포).욕실수 : 20 / 20
* 사용승인일 : 2012년 1월 19일
* 주차대수 : 5대
* 관리비 : 9만원(공동전기,수도,인터넷,청소)
* 건물층수 : 지상 6층
* 방향 : 출입문 기준 북향
매물 장·단점
장점
① 높은 임대수익률
가장 큰 장점입니다.
10억 원 매매가격에 월 850만 원의 임대수익이 발생하고 있어 수익형 부동산을 찾는 투자자에게 명확한 투자 포인트가 있습니다.
특히 보증금 1억 원을 차감하면 약 9억 원의 실투자금으로 계산되어 11%대의 단순 수익률을 기대할 수 있습니다.
② 연산역 + 시청역 접근성
연산역은 1호선과 3호선 환승역이며, 시청역 역시 가까운 거리에 있습니다.
대중교통을 이용하는 직장인 임차인에게 상당히 유리한 조건입니다.
③ 부산시청 배후수요
부산시청이 가까워 공공기관 및 주변 업무시설에 근무하는 직장인 수요를 기대할 수 있습니다.
원룸 투자에서 중요한 직장인 임차수요를 확보하기 좋은 입지입니다.
④ 일반상업지역
대지 약 35평이라는 비교적 작은 토지면적이지만 일반상업지역이라는 점은 토지의 활용성과 향후 가치 측면에서 체크할 만한 요소입니다.
다만 현재 건축물의 용도와 건축법상 허용용도, 주차기준 등을 전제로 판단해야 하므로 향후 신축이나 용도변경을 고려한다면 별도의 건축 검토가 필요합니다.
단점 및 체크포인트
① 주차대수
주차대수는 5대
따라서 차량을 보유한 임차인에게는 주차 여건이 다소 제한적일 수 있습니다.
다만 연산역·시청역을 이용하기 좋은 입지라는 점을 고려하면 1인 가구 및 대중교통 이용 임차인 중심의 임대전략을 세우는 것이 적합합니다.
② 건물 연식
2012년 사용승인 건물로 신축급 건물은 아닙니다.
따라서 매수 전에는
외벽 및 방수상태
옥상 상태
등을 확인할 필요가 있습니다.
③ 수익률의 실제 확인 필요
11.33%는 제시된 보증금과 월차임을 기준으로 계산한 단순 수익률입니다.
실제 투자수익률은 공실, 수선비, 세금, 금융비용 등을 반영하면 달라질 수 있으므로 임대차계약서 및 최근 월세 입금내역을 확인하는 것이 중요합니다.
매물 활용 방안 및 정리
이 매물은 단순한 건물 매매보다는 "임대수익을 확보하면서 연산동 핵심 생활권의 부동산을 보유하는 투자상품"이라는 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.
특히 다음과 같은 투자자에게 적합합니다.
① 월세 현금흐름을 중요하게 생각하는 투자자
현재 월 850만 원의 임대수익이 발생하고 있어 매월 일정한 현금흐름을 확보하려는 투자자에게 적합합니다.
② 소액 토지면적의 수익형 건물을 찾는 투자자
대지 약 35평 규모이기 때문에 대규모 자본을 투입해야 하는 대형 빌딩보다 상대적으로 접근성이 좋습니다.
③ 연산역 생활권의 장기 보유를 고려하는 투자자
연산역과 시청역, 부산시청을 이용할 수 있는 입지는 원룸 임대수요 측면에서 중요한 경쟁력입니다.
④ 향후 건물 활용성을 함께 보는 투자자
일반상업지역이라는 토지의 특성을 고려하면 현재 임대수익뿐 아니라 장기적으로 토지의 활용성과 건물의 재건축·재개발 가능성 등을 함께 검토할 수 있는 매물입니다.
다만 향후 신축이나 용도변경을 계획한다면 실제 허용용도와 주차기준, 건폐율·용적률, 도로 조건 등은 건축사 또는 관할 행정기관을 통한 별도 검토가 필요합니다.
마무리
10억 원에 월 850만 원.
수익형 부동산에서 가장 먼저 봐야 할 것은 결국 "얼마를 투자해서 얼마의 현금흐름을 만들어내느냐"입니다.
이번 매물은
① 연산역·시청역 접근성
② 부산시청 배후 업무수요
③ 풍부한 생활편의시설
④ 일반상업지역
⑤ 대지 약 35평
⑥ 연면적 약 141평
⑦ 월 850만 원 임대수익
⑧ 보증금 1억 원
⑨ 실투자금 약 9억 원 기준 11.33% 수익률**
이라는 요소를 갖춘 연산동 수익형 원룸 건물입니다.
특히 높은 월세수익을 바탕으로 매월 발생하는 현금흐름을 중요하게 생각하는 투자자라면 관심 있게 검토할 만한 매물입니다.
스크랩
