부산 금정구 남산동 389평 나대지, 남산역 초역세권에 이 정도 규모의 땅이 나온다고?

“남산역 100m 생활권, 389평 준주거 대지”

건물은 철거 완료! 이제 원하는 방식으로 개발할 수 있습니다.

부산 금정구 남산동에 위치한 대형 준주거지역 나대지를 소개합니다.

총 1,285.95㎡, 약 389평 규모의 토지로 현재 기존 건축물이 철거되어 나대지 상태입니다.

무엇보다 눈여겨볼 부분은 입지입니다.

부산 도시철도 1호선 남산역이 가까운 초역세권 생활권에 위치하고 있으며, 주변으로 아파트와 주거지역, 학교, 병·의원, 각종 생활편의시설이 형성되어 있습니다.

여기에 준주거지역이라는 토지의 활용성이 더해져 단순 토지 보유보다는 

신축 개발을 통한 수익형 부동산으로 활용하기 좋은 토지라고 볼 수 있습니다.

​■ 매물의 특징

① 약 389평의 넉넉한 대지 규모

토지면적은 1,285.95㎡, 약 389평입니다.

일반적인 도심 소규모 필지와 달리 상당한 규모를 갖추고 있어 단일 건축물 개발을 검토하기 좋습니다.

② 남산역 초역세권 입지

이 매물의 가장 강력한 경쟁력입니다.

지도상 남산역과 직선거리 약 100m 이내 생활권으로 판단되며, 

역세권을 기반으로 한 유동인구와 대중교통 접근성을 기대할 수 있습니다.

특히 남산역은 부산외국어대학교로 연결되는 생활권이기도 합니다. 

③ 기존 건물 철거 완료, 나대지 상태

현재 건축물이 철거된 나대지이기 때문에 기존 건물의 임차인, 명도, 노후 건축물 리모델링 등의 문제를 고려할 필요가 없습니다.

즉,

토지 매입 → 개발계획 수립 → 인허가 → 신축

이라는 개발형 투자 접근이 가능한 토지입니다.

④ 2차선 도로 접면

토지가 2차선 버스도로에 접해 있다는 점도 장점입니다.

대형 토지라고 하더라도 도로 조건이 좋지 않으면 건축 및 상업시설 운영에 제약이 생길 수 있지만, 이 매물은 차량 접근성과 가시성을 동시에 고려할 수 있는 입지입니다.

특히 향후 상업시설이나 의료시설 등을 개발한다면 

차량 접근성과 대중교통 접근성을 동시에 확보할 수 있다는 점이 강점입니다.

■ 매물 가격

매매가격 : 52억 원

토지면적 : 약 389평

총 매매가격 : 52억 원

평당 매매가격 : 약 1,337만 원

평당 공시지가 : 약 1,184만 원

​

단순 비교하면 매매가는 공시지가보다 평당 약 153만 원 높고, 약 12.9% 높은 수준입니다.

총액으로 환산하면 공시지가 기준 약 46억 원 수준이며, 

매매가격 52억 원과는 약 6억 원 정도의 차이가 있습니다.

초역세권 준주거지역 나대지 상태의 토지로 아주 합리적인 가격대로 형성이 되어 있습니다.

■ 매물 입지 & 주변 상권

① 남산역을 중심으로 형성된 생활권

남산동은 금정산과 범어사 생활권에서 중앙대로 및 도시철도 남산역 주변으로 이어지는 주거·생활권입니다.

주변에는 아파트와 단독·다가구주택, 학교, 생활편의시설 등이 혼재되어 있어 

배후 주거수요를 기반으로 한 생활형 상권이 형성되어 있습니다.

따라서 이 토지는 관광객을 대상으로 하는 대형 상권보다는

주거민 + 직장인 + 학생 + 역 이용객

을 대상으로 하는 업종이 더 적합하다고 판단됩니다.

② 부산외국어대학교 배후수요

남산동에는 부산외국어대학교가 위치하고 있습니다.

남산역을 학교 접근 교통거점으로 이용하고 있으며, 금정3번 마을버스가 남산역을 경유해 대학으로 연결됩니다.

따라서 대학생 및 교직원 등을 대상으로 하는

음식점

카페

편의시설

학원

의료시설

생활서비스업

등의 수요를 검토할 수 있습니다.

③ 학교와 주거시설이 함께 형성된 배후상권

남산동에는 남산고등학교를 비롯한 교육시설이 위치하고 있습니다.

또한 주변에 아파트와 주거시설이 밀집되어 있어 대규모 토지를 개발할 경우 

특정 고객층 하나에 의존하기보다 주거·교육·역세권 수요를 함께 흡수하는 상품을 만드는 것이 유리합니다.

④ 금정산 생활권이라는 환경적 장점

매물 동쪽으로는 금정산 및 녹지공간이 형성되어 있습니다.

따라서 남산역 인근의 편리한 교통환경과 금정산의 쾌적한 자연환경을 동시에 누릴 수 있는 지역이라는 점도 장점입니다.

특히 병·의원, 요양 관련 시설, 교육시설, 주거시설 등의 개발을 검토할 경우 

도심 접근성과 주거환경을 동시에 강조할 수 있는 입지입니다.

■ 토지 정보

항목

내용

1. 소재지

부산광역시 금정구 남산동

2. 면적

1,285.95㎡ / 약 389평

3. 가격

52억 원

4. 중개대상물종류

토지

5. 거래형태

매매

6. 지목 & 용도지역

대 / 준주거지역

■ 매물 장·단점

◎ 장점

1. 남산역 초역세권

가장 큰 장점입니다.

지하철역이 가까워 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

2. 약 389평의 대형 토지

도심 역세권에서 389평 규모의 토지는 개발 계획을 세우기 좋은 규모입니다.

소규모 건축보다는 중대형 수익형 건물 개발을 검토할 수 있습니다.

3. 준주거지역

주거와 상업·업무 기능이 결합되는 지역 특성상 토지 활용도를 높일 수 있는 용도지역입니다.

다만 구체적인 건축 가능 용도 및 규모는 건축법과 관련 조례 검토가 필요합니다.

4. 기존 건물 철거 완료

기존 건축물의 노후화나 임차인 명도 등의 부담 없이 신축 개발을 검토할 수 있습니다.

5. 대중교통과 차량 접근성을 동시에 확보

남산역과 가까우면서 2차선 도로에 접해 있어 역세권 상업시설뿐 아니라 차량 이용이 필요한 업종도 검토할 수 있습니다.

△ 단점 및 체크사항

1. 52억 원이라는 높은 총 투자금

토지 자체의 가격만 보면 상당한 자금이 필요합니다.

따라서 단순 보유 목적보다는 개발 후 임대수익 또는 매각수익을 만들어내는 투자전략이 적합합니다.

2. 신축 개발비용 추가 발생

현재 나대지이므로 매입가격 외에 설계비, 인허가비, 공사비, 금융비용, 각종 부담금 및 세금 등이 추가됩니다.

따라서 매입 전 총 사업비와 예상 임대수익을 함께 산정해야 합니다.

■ 매물 활용 방안

① 가장 추천 : 메디컬·근린생활시설 전문 빌딩

제가 가장 먼저 검토한다면 메디컬 빌딩 또는 메디컬+근린생활시설 빌딩입니다.

남산역 초역세권이라는 입지 특성상 병·의원, 약국, 재활·건강 관련 업종 등은 대중교통 접근성이 상당히 중요합니다.

특히 단일 병원보다는

1층 약국·상업시설

→ 2~4층 의원·클리닉

→ 상층부 의료·업무시설

등으로 구성하는 방식의 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

② 근린생활시설 + 주거 복합빌딩

두 번째로 추천하는 방법입니다.

1~2층 상업시설 + 상층부 주거·업무시설

형태의 복합건물을 검토할 수 있습니다.

역세권이라는 특성 때문에 상업시설만으로 건물을 구성하기보다는 

상업시설에서 발생하는 임대수익과 상층부 임대수익을 결합하는 방식도 

좋은 개발 방향이 될 수 있습니다.

특히 389평이라는 토지 규모를 활용하면 일반적인 소규모 근생건물보다 규모감 있는 상품을 계획할 수 있다는 장점이 있습니다.

③ 학원·교육·생활편의시설 중심 빌딩

주변의 학교 및 대학 배후수요를 활용하는 방법입니다.

남산동에는 부산외국어대학교와 남산고등학교 등 교육시설이 있고, 남산역과 연결되는 대중교통도 확보되어 있습니다.

따라서

학원

독서실

스터디카페

교육센터

어학원

각종 생활서비스

등을 유치하는 교육·생활형 상가빌딩도 검토할 수 있습니다.

④ 도심형 요양원

금정구의 쾌적한 환경과 지하철

역의 접근성을 동시에 누릴 수 있는 

고급 노인 의료 시설로도 최적입니다.

■ 최종 정리

이번 매물은 단순히 “남산역 근처 389평 토지”라는 관점으로 접근하기보다는,

“남산역 초역세권에 확보된 대형 준주거 개발부지”

라는 관점에서 보는 것이 좋습니다.

389평이라는 규모

준주거지역

남산역 약 100m 생활권

2차선 도로 접면

기존 건물 철거 완료

이 네 가지가 핵심입니다.

특히 현재 건물이 철거된 나대지이기 때문에 매수자가 원하는 방향으로 

신축 개발을 처음부터 설계할 수 있다는 점이 매력적입니다.

남산동은 부산외국어대학교를 비롯한 교육시설과 주거시설이 형성되어 있고, 남산역을 중심으로 대중교통 접근성이 확보되어 있습니다.

따라서 이 토지는 단순한 토지 투자보다는 

개발사업을 통해 토지의 가치를 높이는 투자자에게 더 적합한 매물이라고 판단됩니다.

52억 원, 약 389평.

남산역 초역세권에서 신축 개발을 계획할 수 있는 대형 준주거 나대지.

직접 개발을 생각하고 계신 투자자라면 건축 가능 규모와 예상 사업성을 먼저 검토해볼 만한 토지입니다.

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