연산로타리·시청역 도보권 신축 상가빌딩

지하1층~지상15층 · 2024년 준공 · 매매가 135억원

부산광역시 연제구의 행정·업무 중심지, 연산로타리와 시청역 도보권에 위치한 신축 상가빌딩이 매매 물건으로 나왔습니다. 2024년 9월 준공된 지하1층~지상15층 규모의 건물로, 감가상각 부담이 적은 2년차 신축이라는 점과 일반상업지역이라는 입지적 강점을 동시에 갖춘 자산입니다. 현재 4개층이 공실 상태로 있어 병원·의원 등 메디컬 용도로 직접 운영하시거나, 기업 사옥으로 활용하시기에도 적합하며, 만실 전환 시 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자가치가 높은 물건입니다.

매물 개요

입지 분석 — 연산로타리·시청역 도보권, 메디컬·오피스 밀집 상권

본 물건이 위치한 부산시청부근 일대는 부산 연제구의 행정·업무 중심축으로, 부산광역시청을 비롯한 관공서와 대형 오피스 건물이 밀집된 지역입니다. 부산 도심 교통의 결절점인 연산로타리와 도시철도 1호선 시청역이 도보 거리에 있어 접근성이 뛰어나며, 유동인구와 상주인구를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다.

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연산로타리(연산교차로) 도보 약 3분 거리 — 동래·서면 방면 간선도로가 교차하는 부산 도심 교통 요지

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도시철도 1호선 시청역 인근 — 부산광역시청 등 관공서 이용 수요와 대중교통 접근성 확보

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인접 는 지하2층~지상16층 규모의 '아람 메디컬빌딩'이 자리해 있는 등, 일대가 병·의원이 집적된 메디컬 상권으로 형성되어 있음

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주변으로 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 지속적으로 공급되며 배후 상권이 두터워지고 있는 지역

임대 현황 및 수익 구조

현재 4개층이 공실인 상태로, 임차 구성 전략에 따라 메디컬·오피스·상업시설 등 다양한 용도로 유연하게 채울 수 있는 것이 이 물건의 핵심 강점입니다. 현재 임대 현황과 만실 시 예상 수익 구조는 아래와 같습니다.

참고 수익률 시산

매매가 135억원을 기준으로 보증금을 제외한 순투자금 대비 연 임대료 수익률을 단순 계산하면 다음과 같습니다.

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현재(공실 4개층 포함): 순투자금 약 128.8억원 기준 연 환산 수익률 약 2.8%

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만실 시: 순투자금 약 126.3억원 기준 연 환산 수익률 약 4.3%

시세 비교 — 신축이라는 강점

연산동 일대는 준공 20~50년 이상 경과한 노후 건물이 다수를 이루고 있어, 2024년 준공된 신축 건물인 본 물건은 감가 부담이 낮고 신축 특유의 설비·주차·엘리베이터 등 인프라 경쟁력을 갖춘 희소한 매물입니다. 실제로 인근 연산동 현건물 부근으로 40~50년차 노후 건물이 다수이며, 연제구 일대 최근 상업용 건물 매매 사례에서도 '신축'이라는 조건 자체가 매매가 프리미엄으로 작용하는 경향이 뚜렷합니다.

연면적 기준으로 환산하면 본 물건의 매매가는 약 3.3㎡(평)당 1,515만원 수준으로, 부산 도심 업무지구에 위치한 신축 메디컬·오피스 빌딩의 가격대와 비교해 합리적인 수준으로 평가됩니다. 대지면적 기준으로는 3.3㎡(평)당 약 1억 3,100만원 수준으로, 일반상업지역이라는 용도지역의 개발 잠재력을 함께 고려할 필요가 있습니다.

향후 전망 — 메디컬·사옥·투자, 세 마리 토끼를 잡는 자산

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메디컬 운영: 인근에 형성된 병·의원 집적 상권(아람 메디컬빌딩 등)과 시너지를 낼 수 있는 신축 메디컬 빌딩으로 운영 가능

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기업 사옥: 관공서·오피스 밀집 지역이라는 입지적 특성상 자가 사옥으로 활용 시 대외 신인도와 접근성 확보에 유리

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투자가치: 4개층 공실을 채워 만실로 전환할 경우 임대수익률 개선 여력이 크며, 신축 건물 특성상 향후 리스 유치 및 자산가치 상승도 기대

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일반상업지역·대지 340㎡라는 조건은 향후 추가 개발 또는 리모델링 시에도 활용도가 높은 입지 조건

공실을 부담으로만 볼 것이 아니라, 매수 이후 임차 구성을 직접 설계할 수 있는 '기회'로 접근할 필요가 있는 물건입니다. 신축 건물의 자산가치 프리미엄과 만실 전환 시의 수익률 개선 여력을 동시에 노릴 수 있어, 실사용 목적과 투자 목적을 모두 충족하는 매물로 평가됩니다.

(주)온나라부동산중개법인

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